السكن في هولندا

يشرح هذا الدليل أهم ما يحتاج إليه المستأجر أو الشخص الذي يبحث عن منزل في هولندا: أنواع السكن، البحث عن منزل، عقد الإيجار، الضمان والتكاليف، التسجيل في البلدية، huurtoeslag، حقوق المستأجر، وماذا تفعل عند حدوث مشكلة.

1. أنواع السكن والإيجار

يمكن تقسيم سوق الإيجار إلى السكن الاجتماعي، والإيجار المتوسط، والقطاع الحر. التصنيف يعتمد على شروط العقد، والأجرة الأساسية عند بداية العقد، ونظام النقاط WWS في الحالات الخاضعة للتنظيم.

وجود سعر مرتفع لا يعني تلقائياً أن كل الحقوق تختفي. بعض المنازل تقع تحت تنظيم الإيجار ويمكن فحص السعر بواسطة Huurcommissie.

2. كيف تبحث عن منزل؟

1. حدد ميزانيتك الشهرية، وليس الإيجار الأساسي فقط.
2. حدد المدينة أو المنطقة التي تستطيع السكن فيها.
3. تحقق هل المنزل مستقل zelfstandige woonruimte أم غرفة أو سكن مشترك.
4. اقرأ الإعلان كاملاً، وتحقق من شروط الدخل، والضمان، ورسوم الوساطة إن وجدت.
5. لا تحول المال لمجرد حجز منزل قبل التأكد من هوية المالك والعقد والعنوان.
6. احتفظ بنسخة من الإعلان والمراسلات والصور.

3. عقد الإيجار

يجب أن يكون لديك اتفاق إيجار واضح يحدد على الأقل المنزل، الإيجار، التكاليف، تاريخ البداية، الضمان، وحقوق وواجبات الطرفين. منذ 1 يوليو 2024 أصبحت عقود الإيجار غير محددة المدة هي القاعدة، مع وجود استثناءات محددة للعقود المؤقتة.

ما الذي تتحقق منه في العقد؟

• اسم وعنوان المالك أو شركة التأجير.
• عنوان المنزل ورقم الوحدة إن وجد.
• الأجرة الأساسية kale huur.
• الخدمات أو التكاليف الإضافية servicekosten.
• مبلغ الضمان borg وطريقة إعادته.
• تاريخ بدء العقد ومدته.
• شروط إنهاء العقد ومدة الإشعار.
• ما الذي يتحمله المالك وما الذي يتحمله المستأجر في الصيانة.

إذا كان العقد مؤقتاً، تحقق من السبب الذي يسمح به القانون. لا تفترض أن أي عقد مؤقت معروض عليك صحيح لمجرد أن المالك قدمه.

4. التكاليف والضمان

احسب التكلفة الشهرية الحقيقية: الإيجار الأساسي، الخدمات، الطاقة، الماء، الإنترنت، التأمين، وأي رسوم أخرى. لا تخلط بين kale huur وبين المبلغ الإجمالي الذي تدفعه كل شهر.

الضمان

يجب أن يكون مبلغ الضمان وشروط إعادته واضحين في العقد. عند انتهاء الإيجار، احتفظ بإثبات حالة المنزل والمفاتيح والمدفوعات والمراسلات المتعلقة بالضمان.

رسوم الوساطة

تحقق من سبب كل رسم ومن يدفعه. إذا كان الوسيط يعمل للمالك، فلا تفترض تلقائياً أن عليك دفع رسوم وساطة لمجرد استئجار المنزل.

5. التسجيل في البلدية والعنوان

إذا كنت ستعيش في هولندا لأكثر من 4 أشهر، يجب عادةً التسجيل لدى البلدية في غضون 5 أيام من الوصول. التسجيل في BRP مهم للحصول على عنوان رسمي، ويرتبط به رقم BSN والخدمات الحكومية.

عند الانتقال إلى عنوان جديد، يجب التأكد من تسجيل العنوان الصحيح لدى البلدية. لا تسجل في عنوان لا تعيش فيه فعلياً، لأن التسجيل الخاطئ يمكن أن يسبب مشاكل إدارية وقانونية.

6. بدل الإيجار Huurtoeslag

Huurtoeslag هو دعم من الحكومة للمساعدة في تكاليف الإيجار. لا يحصل عليه كل مستأجر تلقائياً؛ يجب استيفاء الشروط وتقديم الطلب عبر Mijn Toeslagen.

أهم الشروط

• أن تكون لديك، في الحالة العادية، وحدة سكنية مستقلة وعقد إيجار.
• أن يكون دخلك ودخل الأشخاص المعنيين ضمن الحدود المسموح بها.
• أن يكون رأس مالك ضمن الحد المسموح.
• أن تكون مسجلاً في العنوان لدى البلدية وأن تعيش فعلياً في المنزل.
• أن تكون في وضع إقامة قانوني إذا لم تكن هولندياً.
• أن تستطيع إثبات دفع الإيجار.

ما الجديد في 2026؟

منذ 2026 لم يعد ارتفاع الإيجار بحد ذاته يمنع تقديم طلب بدل الإيجار. بالنسبة لمن أعمارهم 21 سنة أو أكثر، تُحسب الاستحقاقات في 2026 حتى حد إيجار قدره €932.93، وما زاد على ذلك لا تدخل قيمته في حساب البدل. وللشباب الذين تقل أعمارهم عن 21 سنة ينطبق حد €498.20 في الحالات التي تنطبق عليها قاعدة الشباب.

كما لم تعد تكاليف الخدمات المشتركة تدخل في حساب بدل الإيجار في 2026. ويجب أيضاً الانتباه إلى حد رأس المال: في 1 يناير 2026 يبلغ الحد للشخص دون شريك في بدل الإيجار €38,479، وللشريكين معاً €76,958، مع وجود قواعد خاصة لبعض الحالات.

7. حقوق المستأجر وحمايته

للمستأجر في هولندا حقوق مهمة، ومنها حماية الإيجار في أنواع عديدة من السكن. لا يستطيع المالك عادةً إنهاء الإيجار لمجرد رغبته في ذلك؛ توجد أسباب وقواعد قانونية، وفي حالات النزاع قد يتدخل القاضي.

• لديك حق في السكن دون تدخل غير مبرر من المالك.
• يجب على المالك احترام قواعد الإيجار وزيادته.
• يمكن فحص الإيجار في الحالات الخاضعة لنظام حماية السعر.
• يمكن اللجوء إلى Huurcommissie في مسائل معينة مثل السعر والصيانة.

بالنسبة للإيجار المتوسط والسكن الاجتماعي، يحدد نظام النقاط WWS الحد الأقصى للإيجار في الحالات المنظمة. وفي 2026 يبلغ الحد الأعلى للقطاع المتوسط €1,228.07.

8. عند حدوث مشكلة مع المالك

1. ابدأ برسالة مكتوبة واضحة إلى المالك.
2. احتفظ بالصور والفيديو والتواريخ وإثباتات الدفع.
3. إذا كانت المشكلة تتعلق بالسعر أو الصيانة أو قواعد الإيجار، تحقق مما إذا كانت Huurcommissie هي الجهة المناسبة.
4. إذا كان هناك تهديد أو تمييز أو مشكلة خطيرة، اطلب مساعدة قانونية مناسبة.
5. لا تتوقف عن دفع الإيجار من تلقاء نفسك بسبب نزاع دون معرفة الآثار القانونية.

9. قائمة التحقق قبل الانتقال

• قرأت العقد كاملاً.
• عرفت الإيجار الأساسي والتكاليف الإضافية.
• تحققت من الضمان وطريقة إعادته.
• تحققت من تسجيل العنوان في البلدية.
• فحصت إمكانية الحصول على Huurtoeslag.
• صورت حالة المنزل عند استلامه.
• حصلت على نسخة من العقد وجميع المراسلات.
• تحققت من هوية المالك أو الوسيط قبل الدفع.

10. أسئلة شائعة

هل أستطيع الحصول على Huurtoeslag إذا كان الإيجار أعلى من €932.93؟

نعم، منذ 2026 يمكن أن يكون الإيجار أعلى من هذا المبلغ، إذا استوفيت الشروط الأخرى. لكن حساب البدل لمن تبلغ أعمارهم 21 سنة أو أكثر لا يتجاوز €932.93 من الإيجار في 2026.

هل يجب أن يكون عقد الإيجار دائماً غير محدد المدة؟

العقد غير محدد المدة هو القاعدة للعقود الجديدة، مع استثناءات قانونية محددة للعقود المؤقتة.

هل يمكن للمالك دخول المنزل متى شاء؟

لا. للمستأجر حق الاستمتاع بالمسكن دون تدخل غير مبرر، والمالك لا يستطيع الدخول لمجرد رغبته في ذلك.

هل يمكن فحص الإيجار إذا شعرت أنه مرتفع؟

في أنواع معينة من الإيجار يمكنك استخدام نظام النقاط أو طلب المساعدة من Huurcommissie. القواعد تختلف حسب نوع السكن وتاريخ بداية العقد.

هل أحتاج إلى DigiD لطلب Huurtoeslag؟

عادةً يتم تقديم الطلب عبر Mijn Toeslagen باستخدام DigiD.